עסק בדמי מפתח

עסק בדמי מפתח והגנת הדייר

המושג "דמי מפתח" נשמע מיושן, ולא בכדי. בימי המנדט הבריטי, בעת העליות הגדולות ארצה, לרוב התושבים לא ניתנה אפשרות כלכלית לרכוש דירה או להתחייב על משכנתא. השלטון הבריטי קבע פקודה מנדטורית, ששמשה כבסיס לחוק הדיירות המוגנת. ודמי המפתח היא התמורה אותה משלם דייר עבור הזכות למגורים שאינה שכירות.

קל לזהות דירות ועסקים הנמצאים תחת דיירות מוגנת, כיוון שעל פי רוב מדובר בבניין ישן ומוזנח, במרכזי ערים ישנים, שלשני הצדדים – הדייר ובעל הנכס – אין עניין של ממש להשקיע בו. בעל הנכס לא מעוניין להשקיע בנכס שלא מניב רווח משמעותי, ועבור הדייר כל שינוי – שיפוץ, סגירת מרפסת, הוספת חדר וכו' – עלול להיחשב כהפרת חוזה ולגרום לסילוקו מהבית.

ההערכה היא כי בישראל כיום יש כ-40 אלף דירות ונכסים הפועלים תחת שכירות מוגנת. מכיוון שהחוק להגנת הדייר עבר מספר גלגולים ושינויים, אין מצבו של דייר בשכירות מוגנת משנות ה-40' כדין דייר משנות ה-70' או ה-80'. כיום הולכים ופוחתים המקרים בהם בעלי נכס יסכימו להשכיר את נכסיהם בתמורה לדמי מפתח, והדברים נכונים למגורים בשכירות מוגנת, כמו גם לחנות בדמי מפתח.

הדיור המוגן כבר לא כל כך מוגן

חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, אשר חוקק ב-1992, העניק לזכות לקניין (סעיף 3 בחוק) מעמד משפטי של חוק יסוד. עניין זה משתלב עם המגמה אותה נוקט בית המשפט כיום, והיא להפחית את הפגיעה בבעלי הבתים ולצמצם את תופעת השכירות בדמי מפתח, ובדגש על עסקים.

השינויים והתיקונים שהוכנסו שינו את פני החוק להגנת הדייר. ב-2002 הוכנסו תקנות המגבילות את החלת תקרת המקסימום על העלאת דמי השכירות החודשיים, ונקבעה רשימה של עיסוקים שעליהם לא יחולו ההגבלות האמורות והעוסקים בהם יידרשו בשכירות מלאה.

ככלל, התיקונים האמורים באו להסדיר עיוותים שונים אותם ירש החוק הישראלי מהחוק המנדטורי הבריטי. כתוצאה מכך, הדייר המוגן של שנות ה-40' כבר אינו כל כך מוגן.

בנובמבר 2013 דחה בית המשפט העליון ערעור שהגיש אדם שנאלץ לפנות חנות אותה ירש מאמו בדמי מפתח (פסק הדין חביב נ' רם). בית המשפט נימק את החלטתו בכך שהיורש לא עבד במקום אלא נכח בו מספר דקות ביום, מבלי לעבוד שם.

ואכן, החוק מאפשר ליורש ליהנות מתנאי דייר מוגן אלא אם המשיך לעבוד בנכס ולשאוב ממנו את פרנסתו. אם לא הוכח שהיורש – וגם במקרה של בן או בת זוג – אינו תלוי בעסק לפרנסתו, עשוי בית המשפט לקבוע כי תמה הזכות לדיירות מוגנת, והנכס ישוב לבעליו המקוריים.

האם אפשר להעביר חנות בדמי מפתח בירושה?

העברת הזכויות על דיור מוגן לצרכי עסק אינה מובנת מאליה, וירושה טבעית אינה הדרך להשגתה כיוון שחוקי הירושה אינם מתייחסים לדמי מפתח. מכיוון שהחוק להגנת הדייר עבר גלגולים רבים, ההסכם המקורי והזמן בו נחתם עשויים להיות קריטיים לשאלת הירושה.

יחד עם זאת, על אף האמור ובהינתן תנאים מסוימים, קיימת אפשרות להוריש עסק בדמי מפתח, ואף להמשיך ולהעבירם לדור השלישי. החוק בנושא מפורט, וכל מקרה נדון לגופו.

פורסם בקטגוריה הקמת עסק. אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.

סגור לתגובות.